Avaliar corretamente o valor de um imóvel é uma das tarefas mais importantes e delicadas da profissão de corretor de imóveis. Essa responsabilidade não se limita a apenas “dar um preço”, mas sim oferecer uma visão realista e segura para que vendedores e compradores façam bons negócios com base em critérios sólidos.
No entanto, é comum existir uma certa confusão entre a avaliação de mercado realizada pelo corretor e o PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica). Ambos têm o objetivo de estimar o valor de um imóvel, mas cada um tem suas particularidades e finalidades.
📌 Avaliação de Mercado: A Experiência do Corretor no Campo
A avaliação de mercado feita por um corretor experiente envolve um conjunto de observações práticas, conhecimento da região e comparativos com imóveis semelhantes.
Essa avaliação, embora não tenha caráter técnico pericial, é extremamente útil e respeitada no processo de captação e intermediação de imóveis. Ela considera:
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Conhecimento profundo da região (bairro, condomínio, quadra);
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Histórico de imóveis vendidos naquela área;
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Características físicas e diferenciais do imóvel (vista, conservação, garagem, área externa, padrão de acabamento);
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Potencial de valorização futura;
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Análise de concorrência e comportamento do mercado local.
💡 Importante: Não se trata apenas de analisar preços anunciados em portais, mas de compreender os valores reais de venda, obtidos através de escrituras, contatos com colegas de profissão, tabeliães e registros públicos.
📌 PTAM — Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
Já o PTAM é um documento técnico com base na NBR 14.653-2 da ABNT, elaborado por um corretor de imóveis habilitado com registro no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários). Ele é utilizado em processos mais formais, como:
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Partilhas judiciais ou extrajudiciais;
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Processos bancários e financiamento imobiliário;
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Ações de inventário;
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Regularização de bens;
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Disputas judiciais;
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Laudos solicitados por empresas ou instituições financeiras.
O PTAM segue uma metodologia técnica e é fundamentado em laudos documentais, vistorias detalhadas, comparação mercadológica e critérios objetivos para justificar o valor do imóvel. Seu conteúdo possui:
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Introdução técnica;
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Objetivo da avaliação;
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Caracterização do imóvel (dados físicos, jurídicos e urbanísticos);
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Metodologia aplicada;
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Análise de dados de mercado (com imóveis comparáveis);
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Conclusão e valor do imóvel.
Ele deve ser assinado por um profissional habilitado no CNAI, podendo ser usado como instrumento legal em diversas situações.
🧭 Quando Usar Cada Tipo de Avaliação?
✅ Avaliação de Mercado: ideal para orientar compradores e vendedores em negociações comuns do dia a dia. É mais ágil, baseada na vivência de campo e no histórico local.
✅ PTAM: obrigatório em processos judiciais, formais ou em situações em que é exigido um documento técnico com valor probatório.
🧠 Avaliar é uma Arte Baseada em Técnica e Experiência
O corretor que domina bem a região onde atua, mantém uma rede de contatos ativa e é transparente com seus clientes, ganha autoridade, confiança e resultados melhores nas negociações.
Por isso, além da avaliação de mercado, é importante que o corretor esteja apto a orientar o cliente sobre a necessidade de um PTAM quando a situação exigir. São serviços complementares que reforçam o profissionalismo da nossa categoria.
✍️ Palavra do Corretor
Sou Selmo Lima, Corretor de Imóveis – CRECISP 195865 / CNAI 37292, atuo desde 2019 com foco em negociações transparentes, análises honestas e orientação realista aos meus clientes.
📲 Entre em contato para uma avaliação de qualidade, seja para venda, compra ou para emissão de um laudo técnico (PTAM).
