Por Selmo Lima, Corretor de Imóveis
O mercado imobiliário brasileiro está passando por uma transformação silenciosa, mas profunda. O tradicional modelo de financiamento, baseado na poupança, mostra claros sinais de esgotamento. Com a alta da taxa Selic, atualmente em 14,25% ao ano, e saques líquidos constantes das cadernetas de poupança, o crédito imobiliário se tornou mais caro e escasso — principalmente para a classe média que, muitas vezes, não se enquadra nos benefícios do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
O Banco Central já reconheceu esse desafio e trabalha em alternativas como a ampliação do Open Finance para portabilidade de crédito e a criação de novos mecanismos de garantia via ativos financeiros. Paralelamente, o governo propôs a expansão do MCMV para famílias com renda de R$ 8 mil a R$ 12 mil. No entanto, a própria Caixa Econômica Federal já alerta para uma possível escassez de recursos para financiar imóveis em 2025.
Neste cenário, investidores e compradores se deparam com uma questão crucial:
Vale mais a pena comprar imóveis físicos para investimento ou investir em fundos imobiliários?
Alternativas de Mercado para Vender ou Investir
Diante das dificuldades crescentes no crédito tradicional, o mercado imobiliário e financeiro oferecem opções que podem ser mais estratégicas e rentáveis:
1. Venda de Imóveis em Áreas de Alta Liquidez
Focar em imóveis localizados em zonas de expansão urbana, regiões metropolitanas, ou áreas próximas a polos comerciais pode ser uma estratégia certeira. A demanda por locação e compra nessas áreas tende a permanecer sólida, garantindo maior facilidade de venda ou aluguel.
Exemplos: bairros próximos a universidades, centros tecnológicos, ou cidades satélites em expansão.
2. Imóveis Compactos e Studios
O perfil do comprador mudou. O público jovem e os investidores hoje preferem apartamentos compactos, studios e unidades menores, principalmente para locação por temporada ou curta duração (Airbnb).
Investir nesse tipo de imóvel pode oferecer alta liquidez e rentabilidade superior a imóveis tradicionais de três quartos.
3. Fundos Imobiliários (FIIs)
Outra opção altamente relevante são os Fundos Imobiliários. Eles permitem investir em grandes empreendimentos (shoppings, prédios corporativos, hospitais) com baixo custo inicial — muitas vezes, a partir de R$ 100 — e com rentabilidade mensal via distribuição de aluguéis.
FIIs oferecem liquidez, diversificação e isenção de IR para pessoas físicas em alguns casos.
4. Multipropriedade e Cotas Imobiliárias
O sistema de multipropriedade também vem crescendo: o investidor compra uma fração do imóvel e tem direito ao uso em períodos específicos, ou pode obter retorno financeiro via locação pela administradora. É uma solução interessante, mas exige análise cuidadosa da gestão do empreendimento.
Comparativo: Comprar Imóvel para Investimento x Fundos Imobiliários
| Aspecto | Imóvel Físico | Fundos Imobiliários (FIIs) |
|---|---|---|
| Investimento inicial | Alto (entrada + financiamento) | Baixo (a partir de R$ 100) |
| Liquidez | Baixa (venda demorada) | Alta (venda rápida na Bolsa) |
| Gestão | Própria (reformas, locação) | Profissional (gestores especializados) |
| Rentabilidade | Variável (5-8% ao ano bruto) | Estável (8-12% ao ano em média) |
| Tributação | IR na venda e aluguel | Isenção de IR em rendimentos mensais (caso atenda às regras) |
| Riscos | Vacância, inadimplência, manutenção | Volatilidade de mercado e gestão do fundo |
Conclusão: Qual é a Melhor Escolha?
Se o seu objetivo é ter segurança patrimonial de longo prazo, e você está disposto a lidar com a gestão do imóvel (reformas, locação, vacância), comprar imóveis ainda é uma excelente escolha — especialmente em regiões estratégicas.
Por outro lado, se você busca diversificação, praticidade e liquidez, especialmente com menos capital inicial, os Fundos Imobiliários (FIIs) são uma opção mais moderna e eficiente.
O mais importante é analisar seu perfil de investidor, seus objetivos financeiros e o momento do mercado.
Em muitos casos, combinar as duas estratégias (imóveis + FIIs) pode trazer o melhor dos dois mundos!
Selmo Lima
Corretor de Imóveis Especialista em Intermediação e Investimentos Imobiliários
